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En VEFA, la garantie qui pèse le plus lourd dans les dix ans après la livraison n'est ni la GFA ni le parfait achèvement : c'est l'assurance dommages-ouvrage. Elle finance, sans attendre le procès contre l'entreprise fautive, la réparation des désordres qui affectent la solidité ou la destination du logement. La plupart des acquéreurs signent l'acte sans avoir lu l'attestation, alors qu'elle vaut plusieurs centaines de milliers d'euros de couverture.
L'assurance dommages-ouvrage (DO) est souscrite par le promoteur avant l'ouverture du chantier et transférée automatiquement à l'acquéreur à la livraison. Obligatoire depuis la loi Spinetta de 1978, elle couvre pendant 10 ans les désordres relevant de la garantie décennale, sans attente d'expertise judiciaire. Coût promoteur : 1 à 3 % du prix HT de construction, refacturé dans le prix VEFA. Vérifier l'attestation avant l'acte authentique : c'est un document contractuel à conserver toute la durée de la garantie et à transmettre à l'acheteur en cas de revente.
Nous détaillons ici les points concrets à contrôler avant de signer, la procédure de déclaration en cas de sinistre, les cas d'exclusion les plus fréquents et le sort de la DO lors d'une revente dans les dix ans.
Qui souscrit la do en VEFA et pourquoi elle est obligatoire
La loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose la souscription d'une assurance dommages-ouvrage à toute personne faisant réaliser des travaux de construction, avant l'ouverture du chantier. En VEFA, c'est le promoteur — maître d'ouvrage vendeur — qui souscrit le contrat pour le compte des acquéreurs successifs. L'article L242-1 du Code des assurances rend cette souscription obligatoire à peine de sanctions pénales.
La logique est simple : sans DO, l'acquéreur victime d'un désordre décennal devrait attaquer en justice l'entreprise ou l'architecte, attendre l'expertise, obtenir un jugement, puis espérer que l'entreprise soit encore solvable. Cinq à sept ans en moyenne. La DO court-circuite tout cela : elle préfinance la réparation, puis l'assureur exerce son recours contre les responsables.
La DO est indépendante du promoteur. Même si le promoteur fait faillite après la livraison, l'assureur DO reste engagé pendant les 10 ans de garantie décennale. C'est la seule garantie qui survit à la disparition du vendeur.
Ce que couvre la do et ce qui reste exclu
La couverture DO reprend le périmètre de la garantie décennale des constructeurs : tout désordre qui compromet la solidité de l'ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Les fissures traversantes de murs porteurs, un plancher qui s'affaisse, une infiltration récurrente de toiture-terrasse ou une pompe à chaleur défaillante bloquant tout le chauffage rentrent dans le champ.
En revanche, la DO ne couvre ni les défauts esthétiques, ni les dommages purement fonctionnels, ni les réserves de livraison — traitées, elles, par la garantie de parfait achèvement pendant la première année. Le tableau suivant précise le partage entre les trois grandes garanties post-livraison.
| Garantie | Durée | Ce qu'elle couvre | Qui la déclenche | Délai de réparation |
|---|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an après livraison | Réserves de livraison + désordres signalés dans l'année | Acquéreur, par LRAR au promoteur | Négocié, sans expertise imposée |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables (volets, robinetterie, VMC) | Acquéreur, contre le constructeur | Judiciaire si désaccord |
| Dommages-ouvrage (DO) | 10 ans | Désordres décennaux : solidité + destination | Acquéreur, auprès de l'assureur DO | 90 jours max pour proposition d'indemnisation |
Les exclusions habituelles : dommages causés par un défaut d'entretien de l'acquéreur, modifications réalisées après livraison sans avenant, catastrophes naturelles non reconnues par arrêté, usure normale. Un sinistre lié à une modification demandée en TMA et mal exécutée par le promoteur reste couvert : le TMA fait partie du contrat de VEFA.
Vérifier l'attestation avant l'acte, activer la do en cas de sinistre
Avant l'acte authentique, le notaire doit remettre à l'acquéreur l'attestation nominative d'assurance dommages-ouvrage. Trois éléments à vérifier ligne à ligne.
Le nom de l'assureur et son numéro d'agrément : privilégier un assureur français ou européen bien noté (AXA, Groupama, SMABTP, Allianz, MAAF, MMA). Certains promoteurs souscrivent auprès d'assureurs offshore agréés en libre prestation de service : la couverture est légale, mais les délais de gestion sont souvent plus longs et les recours plus complexes.
La date d'effet : elle doit être antérieure à la date d'ouverture du chantier (date de la déclaration réglementaire d'ouverture de chantier). Une DO souscrite après le démarrage du chantier laisse une zone grise de couverture pour les fondations.
Le montant assuré : il doit correspondre au coût total de construction TTC, pas au prix de vente réduit du foncier. Un écart de plus de 15 % peut poser problème en cas de sinistre lourd (reconstruction partielle).
Si l'attestation manque à l'acte : refuser de signer ou faire consigner la remise du document sous 30 jours. Un notaire ne peut légalement authentifier une VEFA sans DO souscrite. Ce défaut engage la responsabilité personnelle du promoteur et rend la DO opposable à l'assureur même sans versement de prime, mais mieux vaut ne pas en arriver là.
En cas de sinistre décennal, la procédure est encadrée. L'acquéreur envoie une déclaration en LRAR à l'assureur DO dans les 5 jours ouvrés suivant la découverte du désordre, en décrivant précisément les faits et en joignant des photos. L'assureur dispose de 60 jours pour prendre position sur la garantie, puis 90 jours au total pour formuler une proposition d'indemnisation. Passé ce délai, l'acquéreur peut engager les travaux à ses frais et se faire rembourser avec majoration au double du taux de l'intérêt légal.
Coût réel, durée et transmission lors d'une revente
La prime DO représente typiquement 1 à 3 % du coût de construction HT, refacturée dans le prix de vente VEFA. Sur un T3 vendu 340 000 €, dont environ 200 000 € de construction hors foncier, la part DO ressort à 2 000 à 6 000 €. Elle est payée en une fois par le promoteur avant l'ouverture du chantier et couvre les 10 années suivant la réception.
La DO est attachée à l'ouvrage, pas au propriétaire. Elle se transmet automatiquement à chaque changement de propriétaire dans la période décennale, sans démarche ni surprime. En pratique, deux règles à respecter lors d'une revente dans les 10 ans : remettre au nouvel acquéreur l'attestation DO d'origine, et signaler tout sinistre en cours ou déclaré antérieurement. L'omission peut entraîner la nullité de la vente pour vice caché.
Le point de départ des 10 ans est la date de réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, indiquée sur l'attestation. Ce n'est pas la date de livraison à l'acquéreur : entre les deux, il peut s'écouler 3 à 9 mois. Un acquéreur qui reçoit son logement 6 mois après la réception ne dispose donc que de 9 ans et 6 mois de DO, pas 10 ans pleins.
Cas concret chiffré : le sinistre de camille à bordeaux
Camille achète un T4 de 82 m² en VEFA à Bordeaux Bacalan en juin 2023, prix 385 000 €, livraison mars 2024. L'attestation DO figure au dossier : assureur SMABTP, réception promoteur constatée le 15 janvier 2024, montant assuré 245 000 €.
En janvier 2026, soit 22 mois après livraison, Camille constate des fissures traversantes progressives sur un mur de séparation entre séjour et chambre, avec ouverture supérieure à 5 mm et déformation visible du plâtre. Un architecte confirme un tassement différentiel des fondations.
Déclaration DO envoyée en LRAR le 6 février 2026 avec rapport d'architecte, photos datées et devis chiffré à 38 500 €. L'assureur mandate un expert dans les 30 jours, reconnaît le désordre décennal le 12 mars, propose une indemnisation de 36 200 € le 28 avril — soit 82 jours après déclaration, dans le délai des 90 jours.
Camille encaisse l'indemnité, mandate directement une entreprise de reprise en sous-œuvre, réalise les travaux entre mai et août 2026. Coût final : 37 900 €, différence de 1 700 € prise en charge par Camille au titre d'améliorations esthétiques non couvertes. Sans DO, Camille aurait dû assigner le promoteur, attendre 3 à 5 ans un jugement, avancer les travaux ou vivre avec les fissures. La DO a transformé un sinistre financièrement catastrophique en dossier administratif clos en 6 mois.
Questions fréquentes sur l'assurance dommages-ouvrage en VEFA
Puis-je refuser de signer l'acte si l'attestation do n'est PAS fournie ?
Oui, et c'est même la conduite à tenir. Le notaire doit avoir l'attestation avant la signature. En pratique, un différé de 30 jours peut être négocié avec engagement écrit du promoteur, mais un acte signé sans DO expose l'acquéreur à un vide de garantie pour la période courant jusqu'à la remise effective du document. Mieux vaut décaler l'acte de quelques semaines.
La do couvre-t-elle une infiltration d'eau apparue après 2 ans ?
Cela dépend de l'origine. Une infiltration liée à un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse ou de la façade qui rend le logement impropre à sa destination relève du décennal donc de la DO. Une infiltration ponctuelle sur un joint de menuiserie ou de robinetterie relève de la biennale ou du SAV promoteur et non de la DO.
Que faire si l'assureur do refuse de garantir le sinistre ?
Deux voies. Saisir le médiateur de l'assurance dans un délai de 2 mois après le refus, gratuit et souvent efficace pour les désordres évidents. En parallèle, faire diligenter une expertise judiciaire en référé auprès du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le juge peut condamner l'assureur au paiement des travaux avec dommages et intérêts si le refus est manifestement infondé.
La do est-elle transmise gratuitement au nouvel acheteur en cas de revente ?
Oui, sans aucune démarche formelle ni prime supplémentaire. Il suffit de remettre l'attestation d'origine à l'acheteur au moment de l'acte de revente et de la mentionner dans l'acte notarié. L'acheteur bénéficie du solde de la garantie décennale, pour la durée restant à courir jusqu'aux 10 ans post-réception.
Que se passe-t-il si le promoteur fait faillite après la livraison ?
La DO reste totalement opérationnelle. La garantie financière d'achèvement concerne la phase chantier ; la garantie de parfait achèvement peut être compromise par la faillite ; mais la DO, souscrite auprès d'un assureur externe, survit indépendamment. C'est précisément sa raison d'être.
Puis-je souscrire une do moi-même après la livraison ?
Non pour un logement neuf en VEFA : la DO ne peut être souscrite qu'avant l'ouverture du chantier, par le maître d'ouvrage. Si le promoteur a manqué à cette obligation, l'acquéreur peut agir contre lui en responsabilité contractuelle. Souscrire soi-même une DO n'est possible que pour des travaux ultérieurs (extension, rénovation lourde) que l'on ferait réaliser en direct.