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Le rendement brut affiché par les commerciaux masque la réalité économique d'un investissement locatif neuf. Un T2 vendu 240 000 € avec 720 € de loyer mensuel affiche 3,6 % brut. Une fois retirées les charges, la fiscalité et la vacance, le net-net tombe souvent entre 1,4 % et 2,2 %. C'est ce chiffre, et lui seul, qui détermine si le placement bat un fonds euros ou une SCPI.
Le rendement net-net intègre l'intégralité des frais et impôts qui pèsent sur le bailleur : taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, gestion locative, assurance PNO, vacance, impôt sur le revenu et prélèvements sociaux (18,6 % depuis 2026). Sa formule : (loyers annuels − charges annuelles − impôts) / coût total d'acquisition × 100. Dans le neuf, comptez 25 à 40 % d'écart entre rendement brut et net-net en LMNP régime réel, et jusqu'à 55 % en location nue avec TMI à 30 %. Aucun arbitrage patrimonial ne tient sans ce calcul, fait sur l'année de croisière (année 3 ou 4 après livraison), avec des hypothèses prudentes de vacance et de revalorisation des loyers.
Les trois niveaux de rendement et pourquoi seul le net-net compte
Trois indicateurs circulent dans la presse. Le brut divise le loyer annuel par le prix d'achat. Le net soustrait les charges du bailleur. Le net-net ajoute l'impact fiscal. Seul le troisième chiffre le gain réel après passage par le Trésor public.
La différence n'est pas marginale. Sur un programme neuf zone B1, un brut de 4,1 % devient un net de 2,8 % après charges, puis un net-net de 1,9 % à 2,3 % selon le régime fiscal. Cet écart de 1,8 à 2,2 points est l'enveloppe perdue si l'arbitrage repose sur le brut. Notre guide général de l'investissement locatif neuf détaille les arbitrages patrimoniaux en amont du calcul.
La formule complète du rendement net-net dans le neuf
La formule canonique s'écrit ainsi : rendement net-net = ((loyer mensuel × 12) − charges annuelles bailleur − impôt sur les loyers − prélèvements sociaux) / coût total d'acquisition × 100. Le coût total d'acquisition inclut le prix d'acte, les frais de notaire réduits (2 à 3 % dans le neuf contre 7 à 8 % dans l'ancien), les éventuels travaux modificatifs acquéreur, le mobilier en cas de LMNP, et les intérêts intercalaires payés pendant la construction.
L'année de référence n'est jamais la première. Sur un neuf livré en mai 2026, la première année subit deux à trois mois d'intérêts intercalaires non encore compensés par les loyers, la taxe foncière exonérée temporairement (jusqu'à 2 ans selon les communes), et un déficit comptable en LMNP qui fausse la lecture. Le calcul doit porter sur l'année 3 ou 4 dite « de croisière », avec un loyer revalorisé d'environ 2 % par an et une fiscalité stabilisée.
Détailler chaque poste de charge avec des ordres de grandeur du neuf
Les charges qui amputent le brut se répartissent en six postes. Leur poids relatif dépend de la commune, du standing du programme et du mode de gestion choisi. Dans le neuf, l'absence de travaux les premières années allège la facture, mais les charges de copropriété sont structurellement élevées sur les programmes récents équipés d'ascenseurs, halls vitrés et locaux vélos.
| Poste de charge | Ordre de grandeur (% du loyer annuel) | Spécificité dans le neuf |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 10 % à 18 % | Exonération partielle 2 ans après livraison dans certaines communes |
| Charges de copropriété non récupérables | 15 % à 25 % | Plus élevées en moyenne (ascenseurs, parties vitrées, services) |
| Assurance propriétaire non occupant | 1,5 % à 2,5 % | Identique au stock ancien, autour de 80 à 150 € par an |
| Gestion locative et garantie loyers impayés | 7 % à 10 % | Optionnelle, à intégrer si le bailleur n'est pas sur place |
| Vacance locative | 2 % à 10 % | 2 à 4 % en zone tendue B1 ou A, 6 à 10 % hors zone tendue |
| Petites réparations et entretien courant | 1 % à 3 % | Quasi nul les 3 premières années, à provisionner ensuite |
Total cumulé : entre 37 % et 68 % du loyer annuel selon les configurations. Sur un loyer de 9 600 € par an, cela représente 3 550 à 6 530 € de charges, avant même de calculer l'impôt. Notre dossier sur les charges de copropriété en immobilier neuf détaille pourquoi les programmes récents coûtent plus cher à entretenir.
L'impact fiscal selon le régime choisi
La fiscalité achève le calcul. Quatre régimes structurent le marché : location nue au micro-foncier, location nue au régime réel, LMNP micro-BIC, LMNP régime réel. Chacun produit un résultat imposable différent à partir des mêmes loyers bruts.
En location nue, l'imposition combine le taux marginal d'imposition (TMI) du foyer fiscal — 11 %, 30 %, 41 % ou 45 % — et les prélèvements sociaux désormais à 18,6 % depuis la loi de finances 2026. Sur 9 600 € de loyers, le micro-foncier applique un abattement de 30 % puis taxe les 6 720 € restants : un foyer en TMI 30 % paie 2 015 € d'IR et 1 250 € de prélèvements sociaux, soit 3 265 € pour cette seule recette. Le régime réel devient plus avantageux dès que les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, copropriété, assurance) dépassent 30 % des loyers, ce qui est presque toujours le cas dans le neuf financé à crédit.
En LMNP régime réel, l'amortissement comptable du bien (sur 25 à 30 ans) et du mobilier (sur 5 à 10 ans) annule fréquemment le résultat fiscal sur les 8 à 12 premières années, ce qui fait tomber l'IR et les prélèvements sociaux à zéro sur la location. Le rendement net-net rejoint alors le rendement net. C'est pourquoi le LMNP reste le régime de référence pour maximiser le net-net sur un neuf locatif. Notre analyse des avantages et pièges du LMNP neuf détaille les conditions à respecter.
L'amortissement ne s'impute que sur les loyers, jamais en déficit reportable. Si le programme tombe en vacance prolongée ou si les charges explosent, l'amortissement non utilisé est perdu pour l'année. C'est l'un des angles morts les plus fréquents : promettre un net-net de 4 % grâce au LMNP suppose que le bien soit loué onze mois sur douze chaque année. Vérifiez la tension locative avant d'engager le calcul.
Cas concret : élise à rennes beauregard
Élise, cadre commerciale en TMI 30 %, signe en avril 2026 un T2 de 42 m² à Rennes Beauregard, prix d'acte 218 000 €. Frais de notaire 5 450 €, TMA carrelage et placards 3 200 €, mobilier LMNP 6 800 €. Coût total d'acquisition : 233 450 €. Le bien est livré en janvier 2028, loué 720 € hors charges dès février 2028.
Calcul de l'année de croisière 2030, loyer revalorisé à 749 €/mois soit 8 988 € annuels. Charges : taxe foncière exonérée 50 % pendant 2 ans (parts communale et intercommunale), soit 740 € au lieu de 1 480 € ; charges de copropriété non récupérables 1 850 € ; PNO 132 € ; gestion locative à 7 % 629 € ; vacance provisionnée à 4 % 359 €. Total charges 3 710 €. Loyer net de charges : 5 278 €.
Sur le plan fiscal, Élise opte pour le LMNP régime réel. L'amortissement annuel du bien (218 000 × 70 % / 27 ans = 5 654 €) plus celui du mobilier (6 800 / 7 ans = 971 €), ajouté aux 3 710 € de charges déductibles et 2 300 € d'intérêts d'emprunt restants, génère un résultat fiscal négatif neutralisé. Impôt sur les loyers : 0 €. Prélèvements sociaux : 0 €.
Rendement brut : 8 988 / 233 450 = 3,85 %. Rendement net : 5 278 / 233 450 = 2,26 %. Rendement net-net : 2,26 % également, l'amortissement neutralisant la fiscalité. Sans LMNP, en location nue régime réel TMI 30 %, le net-net serait tombé à 1,42 %. L'écart de 0,84 point représente 1 962 € de pouvoir d'achat annuel conservé grâce au régime fiscal.
Erreurs fréquentes qui faussent le calcul
Première erreur : oublier les intérêts intercalaires versés pendant la construction, qui peuvent représenter 4 à 8 mois de mensualités selon le calendrier d'appels de fonds en VEFA. Ces sommes alourdissent le coût total d'acquisition sans générer de loyer. Sur un crédit de 200 000 € à 3,8 %, comptez 4 800 à 9 600 € de plus.
Deuxième erreur : utiliser le loyer affiché commercialement sans vérifier la tension locative. Notre méthode d'analyse de la tension locative permet de fiabiliser l'hypothèse avant signature. Une surestimation de 50 € par mois suffit à ramener un net-net de 2,8 % à 2,2 %.
Foire aux questions
Quel rendement net-net viser dans le neuf en 2026 ?
Entre 1,8 % et 2,5 % en location nue régime réel, entre 2,5 % et 3,8 % en LMNP régime réel sur les huit premières années d'amortissement. En dessous de 1,5 % net-net, le placement perd sa valeur ajoutée face à un fonds euros à 2,8 % ou une SCPI à 4,5 %. Au-dessus de 4 %, méfiez-vous : la tension locative ou la qualité du programme sont surestimées.
Faut-il intégrer l'avantage Jeanbrun dans le rendement net-net ?
Oui, mais sur une ligne séparée. La réduction d'impôt Jeanbrun s'étale sur 6, 9 ou 12 ans et fonctionne comme un complément temporaire. Calculez le net-net hors avantage fiscal, puis ajoutez la réduction d'IR annuelle pour obtenir le « net-net Jeanbrun ». Cela évite de masquer un placement médiocre derrière une carotte fiscale.
Comment intégrer la vacance locative dans le calcul ?
Provisionnez 4 % à 8 % du loyer annuel, même en zone tendue. Une vacance nulle est irréaliste : départ, rotation, état des lieux, remise en location prennent au minimum trois semaines, soit 5 % du loyer. En zone B2 ou C, montez à 8 ou 10 %.
Doit-on calculer le net-net avant ou après remboursement du crédit ?
Avant. Le net-net mesure la performance de l'actif, pas du financement. Inclure le remboursement du capital fausserait la comparaison avec d'autres placements. Le crédit s'analyse séparément, via le TRI patrimonial qui intègre l'effet de levier et la constitution du capital.
À partir de quel écart entre brut et net-net faut-il renoncer ?
Au-delà de 60 % d'écart, le projet mérite un examen attentif. Un brut à 5 % qui tombe à 1,8 % net-net signale soit une fiscalité défavorable (TMI 41 % ou 45 % en location nue), soit un programme dont les charges sont anormalement élevées. Le bon levier est alors le changement de régime fiscal ou le renoncement.